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土地月报|流拍率终现回落,供应量同步暴涨(2018年11月)

    导 读  11月土地市场:一线城市开始赶2018年的供地“末班车”。  ◎  研究员 / 马千里、吴嘉茗、周奇  2018年11月的土地市场依旧显得不温不火,不仅规模环比涨幅较小,溢价率指标更是再创新低,与往年相从11月开始就较为显著的成交高峰相比,今年的传统高峰期可以说是明显“迟到”了,所幸11月份市场供应几乎翻倍,可以预见的是12月土地成交将会有一个较为明显的提升。分城市能级来看,一线城市开始赶2018年的供地“末班车”,成交量快速增加,但部分二线城市成交量却有些后继乏力,如郑州等“供地大户”的土地成交规模出现收窄。  01  市场走势  成交走势依旧平平,但供应翻倍创年内新高  11月份,为赶上年末土地成交高热度的末班车,市场土地供应量大幅上涨,全国336城经营性土地供应建筑面积高达43241万平方米,同比上涨8%,环比翻倍有余,供应的土地幅数为6743幅,同、环比也分别上涨22%和121%,成为2018年单月供应体量最高的月份,为12月份的成交奠定较高的基础。年末向来是土地市场传统高峰期,10月份供应仍未上涨,导致11月整体成交环比起伏不大,年末供求不平衡问题仍在加剧,政府有了更大的供地压力,土地供应量急剧上升。  从成交情况来看,11月份环比仍然没有明显上涨,CRIC监测的336城经营性土地成交共3301幅,同环比分别上涨17%和12%,成交建筑面积19927万平方米,同比下降7%,环比涨幅也仅有7%,虽然11月成交建面和幅数环比10月份有所上升,但上涨幅度远远小于去年同期,2017年11月份成交建面和幅数的环比涨幅分别达到34%和9%,今年的年末高峰效应并无往年显著。  价格方面,虽然今年年末“高峰”来的并不明显,但11月土地市场整体还是小幅回温,成交量、价均环比上涨,CRIC监测的300城经营性土地成交总价为4210亿元,环比上升14%,同比几乎维持稳定;楼板价2113元/平方米,同环比涨幅均为6%,回到年内平均水平,预计12月份土地市场成交规模还将持续扩大,楼板价可能受到成交结构影响(三四线城市供应量占比80%)仍维持较平稳运行或小幅下降。下载APP 阅读本文更深度报道  02  溢价及流拍  整体溢价率跌破10%,流拍情况有所缓解  本月从量、价方面来看土地市场小幅回温,但其实主要归功于供应上行,开发商拿地积极性并无太明显回归,土拍溢价率持续下滑:11月市场整体土拍溢价率跌破10%,仅有9.5%,溢价率最低点持续被刷新。分能级来看一线、二线城市的溢价率有一定程度的回升,分别上涨3.4、1.5个百分点,但三四线城市溢价率环比大幅下跌,跌至12.9%。  从重点监测城市的高溢价地块(溢价率高于30%)的成交幅数来看,2018年高溢价成交地块最多的月份是5月,共有125宗地块成交溢价率超过30%,随后每月成交的高溢价地块幅数连连下滑,10月份仅有29宗高溢价成交地块,11月共有31宗。  但是同时,土地流拍情况有所缓解,本月重点监测城市流拍土地幅数为84幅,比上月大幅减少近一半,结合年末总成交量上涨,可以看出流拍情况有所缓解,企业方面的拿地意愿也有所加强,在年末总成交量增加的情况下流拍率下滑,土地市场供求双方在价格和出让条件上渐渐寻求到了一致的方向。  03  各级市场  一线城市成交积极  二线城市热度处于低位水平  11月土地市场整体小幅上升,市场成交量、价均有一定程度的提升,各能级的总成交规模均环比上涨,一线城市涨幅最大,也是最能体现年末高峰效应的能级。具体从市场量价走势来看则各能级表现不一:一线城市价格稳定,成交量不断攀升,二线城市处于量跌价涨的市场走势中,三四线城市则表现为量涨价跌。  一线城市本月成交建筑面积610万平方米,同比上涨21%,环比更是几乎翻倍,本月土地成交积极性全年最高。本月各一线城市的成交都较为积极,北京11月26日成交12宗地块,单日成交总额超316亿元,是北京土拍史上单日成交量最高的一天;广州本月成交建面以182万平方米位列第二,共有12宗地块成交,其中广州地铁集团以76.24亿元竞得黄浦区科学城板块,将以“TOD”模式进行开发;上海本月共成交163万平方米,但成交幅数高达18幅,整体来看成交体量虽大但市场积极性不高,持续以安置保障类地块为主,市区范围内商品房地块更是稀缺;成交量较小的深圳本月成交7宗地块,其中2宗宅地均位于光明区,分别由金融街(000402,股吧)和华润置地竞得,溢价率达到41%和29%,成交楼板价均在3.5万元/平方米左右。整体来看一线城市土地的供求不平衡矛盾较为严重,年底的土地供应态度也更加积极。  土地市场价格持续稳中缓升的走势,本月楼板价为2113元/平方米,对比去年同期仍有1%的降幅,从各能级表现来看一线稳、二线回温但仍处于较低位水平、三四线下滑:一线城市本月土地成交均价为15058元/平方米,与上月相比仅减少了102元,几乎维持稳定,而同比已经下滑9%,与一线城市这一年以来增大保障类地块供应关系密切;二线城市平均楼板价在连续3个月大幅下滑后有所回升,环比上涨20%,归回至3391元/平方米,但仍低于全年平均水平及去年同期,市场热度尚未完全回归;三四线城市的成交均价1266元/平方米,同比上涨12%,环比则下降7%。  04  总  结  本月整体来看市场成交反应平平,市场调控进一步细化,也是为土地市场持续平稳运行奠定政策基础。中央调控方面,国务院在28日指出,要适应老年化群体的多层次多样化需求,完善养老设施的供地政策;地方政府方面,北京、宁夏均在月内表态要进一步简化报批流程,北京更是拟取消建设用地规划许可证,青岛、湖北则是进一步打击土地市场的违规现象,如青岛即在融资渠道、土地竞买、政企合作等多方面对失信企业予以限制或禁止。  四季度以来,北京、广州、上海、厦门等一二线城市显著加强了供地力度,这一方面固然是为了完成供地力度,但另一方面更重要的,还是这些城市供不应求的根本性矛盾没有解决,并且为了吸引更多房企参拍,如北京的土拍条件有也有小幅度放宽。预计在重点城市增加供应的刺激下,12月土地市场会有较为明显的回温,也会有更多热点地块出现,但由于三四线城市溢价率走低,整体热度对比去年同期仍将稍显不足。本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑:赵艳萍 HF094)

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